A Justiça Federal do Distrito Federal suspendeu os efeitos da Resolução nº 1.551/2025 do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci). A resolução tratava da regulamentação da tokenização imobiliária no país.
A decisão, assinada pelo juiz Francisco Valle Brum, da 21ª Vara Federal Cível, atendeu a uma ação movida pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR). De acordo com o ONR, houve invasão de competência por parte do conselho.
Com a medida, o conjunto de normas criado pelo Cofeci perde validade imediatamente. A decisão judicial também determinou que o conselho deixe de divulgar a existência da resolução, sob pena de multa diária de R$ 10 mil em caso de descumprimento.
Porém, vale lembrar que a decisão é em caráter liminar, de modo que ainda pode ser revertida judicialmente.
ONR alega invasão de competência
A ação do ONR foi motivada pela avaliação de que o Cofeci extrapolou os limites de sua função regulatória. Segundo o órgão, ao criar regras próprias para a tokenização de imóveis, o conselho teria instituído um regime jurídico paralelo ao sistema oficial de registro público.
Em sua sentença, o juiz Francisco Valle Brum reforçou esse entendimento. Ele destacou que a competência do Cofeci é restrita à disciplina ética e técnica da profissão de corretor de imóveis, ‘não podendo inovar no ordenamento jurídico nem instituir regimes jurídicos inéditos’.
O magistrado afirmou ainda que a resolução criou um modo alternativo de transmissão de direitos sobre imóveis, o que violaria a Lei dos Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). Para o juiz, ao prever o uso de blockchain como ferramenta de registro, o Cofeci acabou substituindo o papel legal dos cartórios e criando uma estrutura de registro que não possui amparo legal.
‘Cabe ao ONR, ora autor, o eventual credenciamento de plataformas imobiliárias para transações digitais envolvendo tokens imobiliários, e não ao Cofeci’, escreveu o juiz em sua decisão.
Valle Brum também observou que o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) já atua na elaboração de uma regulamentação própria para a tokenização imobiliária. Assim, o magistrado considerou que a resolução do Cofeci interferia em uma área que já está sob análise de outro órgão competente.
Defesa do ONR se pronuncia
A defesa do ONR comemorou o resultado. O advogado Leandro Dias Porto, que representa o Operador Nacional e é sócio do escritório Bermudes Advogados, destacou que a decisão reforça o princípio da unicidade do registro imobiliário e evita a criação de sistemas paralelos de transmissão de propriedade.
‘A decisão reforça que não se pode criar um regime jurídico de transmissão de ativos digitais sobre imóveis paralelo ao registro público’, afirmou Leandro Porto.
Segundo ele, a sentença é um marco importante para garantir segurança jurídica e evitar insegurança nas transações digitais envolvendo ativos imobiliários tokenizados. Também participaram do caso os sócios Guilherme Coelho, Marcos Mares Guia, Elias Nóbrega e João Pedro Pacheco, todos do mesmo escritório.
Para os advogados, o reconhecimento judicial dos limites de atuação do Cofeci preserva o papel dos cartórios e do sistema registral como pilares de validade nas operações imobiliárias.
Tokenização imobiliária ganha força
A tokenização imobiliária, processo que converte frações de imóveis em tokens digitais negociáveis, vem ganhando destaque no Brasil e no mundo como uma forma de democratizar o investimento no setor. A tecnologia permite que investidores comprem pequenas partes de imóveis, facilitando a liquidez e ampliando o acesso a esse mercado tradicionalmente restrito.
Entretanto, o tema ainda carece de clareza regulatória. No Brasil, a ausência de um marco específico tem levado órgãos e entidades a disputar espaços de competência. O Cofeci, ao tentar normatizar o tema por conta própria, acabou se envolvendo em um conflito institucional com o ONR e com o próprio CNJ.
A resolução suspensa havia sido publicada em agosto e previa, entre outros pontos, o registro de transações imobiliárias em blockchain. Além disso, a resolução estabelecia diretrizes para intermediação de tokens lastreados em imóveis por corretores registrados.
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ABToken pede equilíbrio entre regulação e inovação
Para o mercado, a decisão judicial traz alívio em relação à segurança jurídica, mas também desperta preocupações com o ritmo da inovação. A Associação Brasileira de Tokenização (ABToken) reconheceu a correção técnica da decisão, mas alertou para o risco de frear avanços importantes no setor.
A diretora-executiva da ABToken, Regina Pedroso, afirmou que o momento é crucial para o desenvolvimento da tokenização imobiliária no Brasil e pediu que a decisão seja um ponto de equilíbrio entre legalidade e modernização.
A suspensão da resolução do Cofeci chega num momento em que o tema da tokenização imobiliária começa a ganhar força no mercado financeiro e imobiliário’, disse. ‘É fato e correto que não se pode se sobrepor competências, e nesse sentido a decisão é tecnicamente correta. Por outro lado, a ABToken espera que a decisão não prejudique o avanço da inovação que emerge para aperfeiçoar o ambiente de negócios imobiliários no Brasil.
Regina também defendeu que os cartórios devem adotar a tecnologia em benefício da população, oferecendo mais agilidade, transparência e oportunidades de crédito.
‘A tokenização surgiu para melhorar o ambiente de negócios e a velocidade nas transações. Os cartórios, com sua competência, precisam apoiar a inovação e se modernizar para garantir segurança jurídica. Um posicionamento positivo por parte dos cartórios é necessário e urgente. O que não se pode é ir contra os avanços da tokenização’, concluiu.
Debate sobre o futuro digital do registro imobiliário
A decisão da Justiça, embora liminar, reabre um debate central sobre o futuro digital do registro imobiliário no país. De um lado, há o esforço de órgãos como o CNJ e o ONR para integrar tecnologias emergentes ao sistema oficial de registros. De outro, surgem tentativas de inovação descentralizada, lideradas por entidades de classe e empresas privadas.
Especialistas acreditam que a convergência entre inovação e regulação é inevitável. O desafio, porém, está em garantir que a digitalização não comprometa a segurança jurídica, base essencial das transações imobiliárias.
Enquanto o caso segue tramitando na Justiça, o setor aguarda os próximos passos do CNJ na formulação de uma regulamentação nacional.
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