미국 경제에 다시 어두운 그림자가 드리우고 있다. 최근 발표된 자료에 따르면, 모기지 재융자 신청의 42%가 거절된 것으로 나타났다. 이는 역사상 가장 높은 거절률로, 금융기관의 대출 심사가 그만큼 엄격해졌음을 시사한다.
여기에 민간 부문 부채는 약 30조 5,000억 달러(약 4경 1,000조 원)에 달하고 있으며, 이 중 18조 달러(약 2경 4,000조 원)가 주택담보대출, 자동차 할부, 신용카드, 주택담보대출 한도 계좌 등 가계부채인 것으로 확인됐다.
이는 미국의 국가부채 규모에 육박하며, 민간 부문은 정부처럼 화폐 발행이나 세금 징수 수단이 없어 더 큰 압박을 받고 있다.
여기에 더해 코로나19 기간 유예됐던 학자금 대출 상환도 곧 재개된다. 문제는 상환 금액이 팬데믹 이전보다 훨씬 높은 수준으로 책정되어 있다는 점이다.
이러한 상황 속에서 전문가들 사이에서는 “미국 경제가 침체 국면에 진입하는 것 아니냐”는 우려가 커지고 있다.
미국 경제, 이미 침체 국면인가? 아니면 침체를 향해 가고 있는가?
미국의 주택 시장마저 자국민 손을 떠나 해외 자본의 움직임에 휘둘리고 있다. 특히 중국 등 외국 채권자들이 미국 주택담 채권을 대거 매도하면서, 이미 치솟고 있는 주택담보 금리에 불안감을 더하고 있다.
2024년 초 기준, 1조 3,200억 달러(약 1,790조 원)에 달하는 미국 주택담보 채권이 외국인 투자자의 손에 있었지만, 최근 이 흐름에 급격한 변화가 감지되었다. 중국은 2024년 12월까지 보유량을 무려 20% 가까이 축소했으며, 일본과 캐나다 역시 신규 매입을 중단하거나 속도를 늦춘 상태다.
The housing market is insane.
Why would I buy a home that has increased +212% in the last 7 years?
I feel like it makes sense to wait for prices and rates to drop.
Am I wrong? pic.twitter.com/3H9Iod4Xiv
— Ethan (@EZebroni) April 6, 2025
한때 팬데믹 등 위기 상황에서 주택시장의 안전판 역할을 하던 미국 연방준비제도(Fed)가 주택담보 채권 시장에서 발을 빼고 있다. 연준은 현재 보유 중인 주택담보 채권 자산을 시장에 내놓으며 자산 규모를 축소하고 있으며, 이로 인해 이미 불안정한 주택시장에 추가적인 부담이 가중되고 있다는 분석이다.
주택담보 분석가 에릭 헤이건(Eric Hagen)은 이 같은 상황을 두고 “또 하나의 압박 요인”이라고 직설적으로 평가했다.
집 사려는 사람들, 점점 더 옥죄인다
통상적으로 주택 거래가 활발해지는 봄철을 앞두고, 급등한 금리가 주택 구매자들에게 큰 타격을 주고 있다. 집값은 여전히 높은 수준을 유지하고 있는 데다, 고용 안정성에 대한 소비자들의 불안과 저조한 저축률까지 겹치며 구매 심리는 이미 위축된 상태다.
부동산 중개 플랫폼 레드핀(Redfin)의 최근 설문조사에 따르면, 주택 구입을 준비 중인 예비 구매자 5명 중 1명은 계약금 마련을 위해 주식을 매도하고 있는 것으로 나타났다. 이는 개인 재정 상황이 한계에 다다랐고, 전통적인 실물자산 투자 대신 유동성 확보나 대체 투자로 눈을 돌리고 있음을 보여준다.
한편, 주택담보 대출 재융자와 자동차 대출에 대한 거절률 역시 사상 최고치를 기록하며 대출 시장 전반에 경고등이 켜지고 있다.
부동산 시장의 향후 전망은?
주택담보 금리의 지속적인 상승, 소비자 부채의 증가, 그리고 해외 투자자들의 주택담보 증권 매도 행렬이 겹치면서 미국 주택시장을 옥죄고 있다. 구매력은 갈수록 약해지고 있으며, 시장의 숨통도 점차 막히는 상황이다.
이처럼 주택 시장의 불확실성과 구매심리 위축이 이어지면서, 일부 투자자들은 부동산 대신 비트코인과 같은 암호화폐로 포트폴리오를 전환하는 움직임을 보이고 있다.
특히 외국인 투자자들이 미국 국채와 주택담보 증권을 계속해서 매도할 경우, 금리는 더욱 상승할 수밖에 없고, 이는 구매자들을 더욱 압박해 주택 거래 자체를 위축시킬 위험이 있다.
미국 연방준비제도(Fed)의 장기적인 정책 기조가 언젠가는 시장을 안정시킬 수 있을 것으로 보이지만, 당장의 고통을 덜어줄 단기적 처방은 기대하기 어렵다.
즉, 미국 경제가 침체 국면에 접어들 가능성은 여전히 유효하다는 뜻이다. 이에 따라 일부 시장 참여자들은 전통 자산보다 더 빠른 수익성과 분산 투자가 가능한 크립토 자산에 관심을 돌리는 모습도 포착된다.
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핵심 요약
- 미국, 경기 침체 직면? 주택담보 재융자 신청 중 42%가 거절되며 사상 최고치를 기록하고 있다.
- 중국 등 해외 채권자들의 주택담보증권 대량 매도가 주택담 금리 상승에 불안을 더하고 있다.
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